穗建規(guī)字〔2024〕19號(hào)

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知

各有關(guān)單位：

　　為推動(dòng)全市舊村莊全面改造項(xiàng)目順利實(shí)施，根據(jù)《廣東省行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》有關(guān)要求，現(xiàn)決定繼續(xù)實(shí)施《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》（穗建規(guī)字〔2019〕13號(hào)），有效期至2029年10月30日，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　2024年10月8日

廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法

　　第一條  為進(jìn)一步明確舊村莊全面改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范舊村莊全面改造成本的核算方式，科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目改造成本，根據(jù)《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號(hào)）、《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》（穗府辦〔2015〕56號(hào)）、《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號(hào)）、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則的通知》（穗府辦規(guī)〔2019〕5號(hào)）等相關(guān)政策文件，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市更新片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案編制和審核階段對(duì)舊村莊進(jìn)行的全面改造復(fù)建安置等成本核算。

　　第三條  舊村莊全面改造成本主要包括前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、臨遷費(fèi)用、拆除費(fèi)用、市政費(fèi)用、農(nóng)轉(zhuǎn)用費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等。

　　前款所稱前期費(fèi)用是指包含基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查費(fèi)、片區(qū)策劃方案編制費(fèi)、項(xiàng)目實(shí)施方案編制費(fèi)、融資樓面地價(jià)評(píng)估費(fèi)、土地勘測(cè)定界費(fèi)在內(nèi)的項(xiàng)目前期工作費(fèi)用。

　　第四條  現(xiàn)狀房屋拆運(yùn)費(fèi)用按不高于每平方米60元的標(biāo)準(zhǔn)核算（包含房屋拆卸、余泥清運(yùn)、余泥排放及辦理各種手續(xù)的行政收費(fèi)、手續(xù)費(fèi)）；搬家補(bǔ)償費(fèi)按每戶4000元的標(biāo)準(zhǔn)核算（含搬出、搬進(jìn)費(fèi)用）；屋內(nèi)裝有電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等設(shè)施需遷移的，按廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定計(jì)算遷移費(fèi)。

　　第五條  不可移動(dòng)文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑保護(hù)費(fèi)用（遷建或修繕）根據(jù)具體的保護(hù)方案確定，并計(jì)入改造成本。

　　第六條  在不突破規(guī)劃建筑總量的情況下，舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建總量按照“棟”“戶”或者“人”三種方式進(jìn)行核定，同一項(xiàng)目只可以采用其中一種方式核算安置住宅復(fù)建總量。住宅復(fù)建總量不含住宅公建配套建筑面積。

　　（一）以“棟”的方式核定的，住宅復(fù)建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造范圍內(nèi)合法住宅建筑的總棟數(shù)，并以不超過10％的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底總面積的3.5倍，并以不超過10％的比例上浮后核定。

　　（二）以“戶”的方式核定的，住宅復(fù)建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內(nèi)的總戶數(shù)進(jìn)行核定?！皯簟钡暮硕?biāo)準(zhǔn)按照本市村莊規(guī)劃建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，已完成村改居的舊村可按照公安機(jī)關(guān)登記的戶予以核定。

　?。ㄈ┮浴叭恕钡姆绞胶硕ǖ?，由征收主體或改造主體按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)收購(gòu)村民既有合法房屋（含符合“三舊”改造補(bǔ)償政策的房屋），本村村民（戶籍人口）按照人均建筑面積50平方米的標(biāo)準(zhǔn)、建安成本回購(gòu)住房；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成簽約的，可按本村村民（戶籍人口）人均建筑面積不高于25平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)回購(gòu)。

　　以上所稱“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑，包括：房屋產(chǎn)權(quán)證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2009年12月31日前的有關(guān)批準(zhǔn)使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）實(shí)施村民建房登記管理的證明、屬于一戶一宅建設(shè)的確認(rèn)文件等。

　　關(guān)于村民戶籍人口、戶數(shù)的確認(rèn)文件應(yīng)由戶籍管理部門（公安機(jī)關(guān)）出具，其中用于核算住宅權(quán)益建筑面積的村民戶數(shù)應(yīng)由區(qū)按“戶”的條件審核確認(rèn)。

　　第七條  舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建改造成本的核定有以下幾種情形：

　　（一）合法住宅建筑與2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量不超過核定復(fù)建總量的，準(zhǔn)予按照按1:1復(fù)建，并計(jì)入改造成本；其與復(fù)建總量差額可作為安置住宅權(quán)益面積予以復(fù)建。安置住宅權(quán)益面積建設(shè)費(fèi)用單價(jià)按照復(fù)建住宅建設(shè)費(fèi)用單價(jià)與房屋建安成本補(bǔ)償（每平方米1500元）的差額計(jì)算，按上述原則計(jì)算所得的住宅權(quán)益面積建設(shè)費(fèi)用，計(jì)入改造成本；其中扣減的房屋建安成本補(bǔ)償（每平方米1500元）由村民自籌，不計(jì)入改造成本。

　?。ǘ┖戏ㄗ≌ㄖc2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量超過核定復(fù)建總量的，按核定復(fù)建總量復(fù)建，超出面積可按房屋重置價(jià)給予貨幣補(bǔ)償，或在不超過集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量的前提下，可按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當(dāng)?shù)脑瓌t，按比例折算轉(zhuǎn)化為集體商業(yè)物業(yè)，計(jì)入改造成本。

　　（三）2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量之外的建筑，可按每平方米1500元核算給予房屋建安成本補(bǔ)償，計(jì)入改造成本。

　　（四）2009年12月31日后建成的無(wú)合法證明的建筑，原則上不計(jì)入改造成本。符合《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號(hào)）第二十五條規(guī)定的情況除外。

　?。ㄎ澹┡f村全面改造采用先收購(gòu)房屋后回購(gòu)的方式實(shí)施補(bǔ)償?shù)模召?gòu)價(jià)扣減回購(gòu)價(jià)后的差額納入改造成本。

　　第八條  舊村莊改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量可按現(xiàn)有建筑面積或用地范圍兩種方式核定。

　　（一）以現(xiàn)有建筑面積方式核定的，集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)合法建筑面積按1:1核定復(fù)建量；2009年12月31日前建成的無(wú)合法證明的建筑，全部按照現(xiàn)有建筑面積2:1核定復(fù)建量，或全部按照保障改造后集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)收入不降低的原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量，剩余面積可按房屋建安成本補(bǔ)償，計(jì)入改造成本；2009年12月31日后建成的無(wú)合法證明的建筑，不予核定。本款所稱“合法”是指有房屋產(chǎn)權(quán)證或合法報(bào)建手續(xù)。

　?。ǘ┮杂玫胤秶绞胶硕ǖ?，包括納入舊村莊改造范圍的村級(jí)工業(yè)園、堆場(chǎng)、貨倉(cāng)、露天停車場(chǎng)等用地，按現(xiàn)有用地面積和容積率1.8（毛）計(jì)算權(quán)益建筑面積，其建安費(fèi)用由村集體自籌，不計(jì)入改造成本。納入舊村莊全面改造范圍的留用地可參照本條執(zhí)行。

　　改造主體可根據(jù)實(shí)際情況選擇村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量核算方式，原則上同一權(quán)屬證明文件的地塊只可采用其中一種方式核算村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量，特殊情況由各區(qū)結(jié)合實(shí)際情況報(bào)有審批權(quán)限的城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議研究決定。納入舊村莊改造的現(xiàn)狀合法建設(shè)用地屬于已批準(zhǔn)未建或已建但尚未達(dá)到已批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模的情況，可按批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模補(bǔ)足復(fù)建集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)權(quán)益建筑面積，其建安費(fèi)用由村集體自籌，不計(jì)入改造成本。

　　第九條  2009年12月31日前建成的無(wú)合法證明的住宅和村集體物業(yè)建安成本價(jià)按每平方米1500元核算。具體補(bǔ)償由村集體在不突破房屋建安成本補(bǔ)償核定總額的前提下自行統(tǒng)籌實(shí)施。

　　第十條  臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照房屋管理部門最新發(fā)布的《廣州市房屋租金參考價(jià)》，結(jié)合舊村莊所在區(qū)域的市場(chǎng)租金水平評(píng)估確定。住宅臨遷費(fèi)單價(jià)可在每平方米每月20元至40元范圍內(nèi)浮動(dòng)；集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)臨遷費(fèi)單價(jià)可在每平方米每月30元至60元范圍內(nèi)浮動(dòng)。

　　合法的房屋建筑與2009年12月31日前建成的準(zhǔn)予復(fù)建的建筑，舊村規(guī)模較大、整體實(shí)施改造、一次性搬遷的，可按5年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用（即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積×臨遷單價(jià)×60個(gè)月＋準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價(jià)×60個(gè)月”）；舊村規(guī)模較大、分期實(shí)施改造、分步搬遷的，可按4年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用（即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積×臨遷單價(jià)×48個(gè)月＋準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價(jià)×48個(gè)月”）。核算的權(quán)益建筑面積不得計(jì)算臨遷費(fèi)。2009年12月31日之后建成的無(wú)合法證明的建筑，不得計(jì)算臨遷費(fèi)。

　　第十一條  舊村莊改造范圍內(nèi)規(guī)劃的市政配套及公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)無(wú)償移交政府及相關(guān)職能部門，設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)與融資用地同步轉(zhuǎn)為國(guó)有。其中舊村莊復(fù)建安置區(qū)范圍內(nèi)的非經(jīng)營(yíng)性的設(shè)施建設(shè)投資均計(jì)入改造成本，并優(yōu)先配套建設(shè)。

　　第十二條  復(fù)建成本的計(jì)算應(yīng)根據(jù)復(fù)建住宅及其配套設(shè)施，復(fù)建集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)的建設(shè)等級(jí)，嚴(yán)格按照《舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表》核定的綜合單價(jià)（包括單體建安工程費(fèi)（含裝修費(fèi)）、小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　復(fù)建費(fèi)用單價(jià)為對(duì)應(yīng)基數(shù)與系數(shù)相乘的值（附件《舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表》中“6.8為區(qū)域服務(wù)的大型市政基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等公益性專項(xiàng)建設(shè)”除外）?；鶖?shù)為廣州市建設(shè)工程造價(jià)管理部門公布的年度工程參考造價(jià)，每年按公布價(jià)調(diào)整。系數(shù)為固定值，不得調(diào)整。

　　第十三條  整合權(quán)屬范圍外周邊地塊的改造成本，按照政府土地整備有關(guān)規(guī)定由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

　　第十四條  采用自主改造和合作改造模式的舊村莊全面改造項(xiàng)目，其融資地塊協(xié)議出讓土地使用權(quán)測(cè)算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本。融資地價(jià)測(cè)算依據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號(hào)）中《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》以及《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號(hào)）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十五條  不可預(yù)見費(fèi)按附件《舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表》中的前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用與其他費(fèi)用總和的3％計(jì)算，確實(shí)需要突破的，最高不超過5％，用于安置補(bǔ)償過程中實(shí)際發(fā)生但又未納入改造成本部分的費(fèi)用。包括拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、其他專題評(píng)估、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)租賃合同提前解約、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)任从?jì)入改造成本的費(fèi)用。

　　拆遷獎(jiǎng)勵(lì)原則上不得超過改造成本的3％（計(jì)算基數(shù)不含融資地塊協(xié)議出讓土地使用權(quán)測(cè)算土地出讓金）。

　　第十六條  本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，組織專家或?qū)I(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)評(píng)估論證并形成評(píng)估報(bào)告，報(bào)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提交城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。

　　第十七條  拆遷補(bǔ)償安置方案（含具體細(xì)化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和操作辦法）由村集體在不突破總體改造成本的前提下自行統(tǒng)籌實(shí)施。

　　第十八條  本辦法自發(fā)布之日起實(shí)行，有效期五年。原《廣州市城市更新局關(guān)于印發(fā)〈廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法〉的通知》（穗更新規(guī)字〔2017〕3號(hào)）同時(shí)廢止。原市城市更新局關(guān)于舊村莊改造成本等相關(guān)政策文件與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

　　附件：舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表

公開方式：主動(dòng)公開