產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為支撐實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間載體，經(jīng)歷了從單一功能向多元融合、從粗放擴(kuò)張向精細(xì)運(yùn)營的深刻變革。全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)、商業(yè)園區(qū)到產(chǎn)城融合的演進(jìn)過程。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自誕生以來，已走過四十多年發(fā)展道路，目前正處于從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期。截至2025年，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)總建筑面積預(yù)計突破62億平方米，占全國GDP比重超25%，形成了以長三角、珠三角、京津冀為核心，中西部快速崛起的區(qū)域格局。未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將向智能化、綠色化、產(chǎn)城融合方向加速轉(zhuǎn)型，公募REITs等金融工具將為行業(yè)注入新活力，而”鏈主+生態(tài)”模式將成為提升產(chǎn)業(yè)競爭力的關(guān)鍵路徑。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述

　　1.1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義與核心特征

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱 。與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有鮮明的產(chǎn)業(yè)屬性和區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動效應(yīng)，其核心特征在于產(chǎn)業(yè)與空間的深度融合，通過打造專業(yè)化、集約化的產(chǎn)業(yè)空間載體，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級 。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要分為三大類產(chǎn)品形態(tài)：物流倉儲、工業(yè)廠房和工業(yè)研發(fā)樓宇 。在中國，工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的土地批租期限為50年，其盈利模式主要是通過為工業(yè)生產(chǎn)提供場所，維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展，涉及開發(fā)商、運(yùn)營商和企業(yè)用戶等多方利益主體 。

　　1.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式與價值創(chuàng)造

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要包括工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和綜合運(yùn)作模式 。其中，工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是中國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體 。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值創(chuàng)造主要體現(xiàn)在三個方面：空間價值創(chuàng)造、產(chǎn)業(yè)價值提升和區(qū)域經(jīng)濟(jì)促進(jìn) 。通過科學(xué)規(guī)劃和專業(yè)運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅能提供適宜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物理空間，還能構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群形成，最終帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

二、全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程與現(xiàn)狀分析

　　2.1 全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的起源與發(fā)展階段

　　全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可以追溯到20世紀(jì)初的美國，當(dāng)時隨著工業(yè)化進(jìn)程加速，工廠區(qū)開始形成規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 。第二次世界大戰(zhàn)后，全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，各國紛紛建立工業(yè)園區(qū)和出口加工區(qū)，以吸引外資和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可分為四個關(guān)鍵階段：

　　1.起步階段（20世紀(jì)初至50年代）：以單一工廠和小規(guī)模工業(yè)區(qū)為主，功能較為單一，主要滿足基本生產(chǎn)需求。

　　2.規(guī)?；l(fā)展階段（20世紀(jì)60-80年代）：隨著全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移和國際貿(mào)易增長，工業(yè)園區(qū)在歐美和亞洲新興工業(yè)化國家快速發(fā)展，如美國硅谷、日本筑波科學(xué)城等 。

　　3.多元化發(fā)展階段（20世紀(jì)90年代至21世紀(jì)初）：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型日益豐富，科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)、物流園區(qū)等多種形態(tài)涌現(xiàn)，功能從單一生產(chǎn)向研發(fā)、中試、總部辦公等多功能擴(kuò)展。

　　4.創(chuàng)新升級階段（21世紀(jì)10年代至今）：隨著全球化深入和科技創(chuàng)新加速，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入智能化、綠色化、服務(wù)化的新階段，產(chǎn)城融合成為主流趨勢 。

　　2.2 全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與格局

　　根據(jù)最新市場研究，全球工業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模已從2023年的1016.6億美元增長至2025年的1086億美元，年復(fù)合增長率達(dá)6.8% 。全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

　　1.區(qū)域格局：從區(qū)域分布來看，全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模主要集中在亞洲、歐洲和北美地區(qū)。其中，亞洲地區(qū)市場份額持續(xù)提升，北美和歐洲市場份額保持相對穩(wěn)定 。

　　2.供需關(guān)系：全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場正經(jīng)歷供需格局變化。2025年全球范圍內(nèi)，租戶優(yōu)勢市場比例預(yù)計將從目前的52%急劇下降至28%，而房東優(yōu)勢市場預(yù)計將從24%上升至35%，表明未來租賃環(huán)境將更加競爭激烈 。

　　3.技術(shù)驅(qū)動：數(shù)字化轉(zhuǎn)型和人工智能應(yīng)用正深刻改變產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式。2025年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將更加注重數(shù)據(jù)驅(qū)動的決策，44%的制造業(yè)、工業(yè)和物流組織認(rèn)為數(shù)據(jù)和分析獲取不足是其商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊創(chuàng)造價值的重要障礙 。

　　4.資本流向：2025年，全球61%的投資者計劃投資于工業(yè)物業(yè)和物流業(yè)、寫字樓和多戶住宅/為租而建項目 。隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資活躍度提升，但投資者也需關(guān)注利率波動和地緣政治風(fēng)險帶來的不確定性 。

　　2.3 全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢與未來展望

　　展望未來，全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：

　　1.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型驅(qū)動地產(chǎn)需求變化：隨著全球制造業(yè)向高附加值、智能化方向轉(zhuǎn)型，對新型產(chǎn)業(yè)空間的需求將增加，如智能制造中心、研發(fā)創(chuàng)新園區(qū)等 。

　　2.技術(shù)賦能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級：人工智能、物聯(lián)網(wǎng)和自動化技術(shù)將重塑產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計、建設(shè)和運(yùn)營模式。2025年，工業(yè)設(shè)施將越來越多地集成物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備、人工智能和機(jī)器人，以簡化物流、監(jiān)控庫存和優(yōu)化空間利用 。

　　3.可持續(xù)發(fā)展成為核心導(dǎo)向：脫碳已被納入房地產(chǎn)戰(zhàn)略，可降低運(yùn)營成本、確保能源安全等。2025年電力需求預(yù)計飆升，企業(yè)通過節(jié)能改造有望節(jié)省能源費(fèi)用，不同資產(chǎn)節(jié)能情況有差異 。

　　4.資本布局呈現(xiàn)新特點(diǎn)：2025年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)"先行者優(yōu)勢"，即在新一輪周期上升階段，2025年部署資本的投資者有望獲得先行者優(yōu)勢，且隨著周期推進(jìn)優(yōu)勢逐漸減弱 。

　　5.區(qū)域分化與新興市場崛起：亞洲和拉丁美洲將成為全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)增長的主要區(qū)域，特別是中國、印度和東南亞國家的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場潛力巨大 。

三、中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程與現(xiàn)狀分析

　　3.1 中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段與演變特征

　　中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程可分為五個關(guān)鍵階段：

　　1.萌芽期（1979-1984年）：以出口特區(qū)為先導(dǎo)，開創(chuàng)了工業(yè)園區(qū)的雛形。這一階段主要依托"三來一補(bǔ)"模式，承接港澳臺和日韓的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ) 。

　　2.黃金發(fā)展期（1984-2003年）：這二十年可細(xì)分為兩個十年：前十年以大連經(jīng)開區(qū)、東湖高新區(qū)等為典范，重點(diǎn)推進(jìn)外貿(mào)發(fā)展與技術(shù)引進(jìn)；后十年則見證了二代園區(qū)的崛起，對外開放與招商引資步入快車道 。

　　3.調(diào)整期（2003-2006年）：政策收緊推動行業(yè)進(jìn)入規(guī)范化軌道，園區(qū)管理權(quán)限趨于集中，形成了多元化的管理體系，包括政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)以及政企協(xié)同等模式 。

　　4.轉(zhuǎn)型升級期（2006-2017年）：市場力量顯著增強(qiáng)，PPP模式逐漸普及，管理方式由粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)。特別是2012年后，產(chǎn)城融合理念興起，推動行業(yè)實現(xiàn)從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量提升的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 。

　　5.持續(xù)發(fā)展期（2017年至今）：在房地產(chǎn)調(diào)控與新基建浪潮的雙重影響下，工業(yè)地產(chǎn)肩負(fù)起推動產(chǎn)業(yè)升級、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重任，展現(xiàn)出新的發(fā)展活力 。

　　3.2 中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析

　　根據(jù)最新市場數(shù)據(jù)，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

　　1.市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大：2024年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模約為29620億元 。中國物流地產(chǎn)市場規(guī)模已突破1.8萬億元，預(yù)計2025年將超過2.3萬億元，復(fù)合增長率保持在12.5%以上 。

　　2.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化：中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要分為物流倉儲、工業(yè)廠房和工業(yè)研發(fā)樓宇三大類 。其中，物流地產(chǎn)成為增長最快的細(xì)分領(lǐng)域之一，2025年第二季度，全國非保稅高標(biāo)倉市場總存量達(dá)1.72億平方米，環(huán)比上升1.95%；空置率17.92%，環(huán)比下降1.04個百分點(diǎn)；有效租金21.59元/平方米/月 。

　　3.區(qū)域發(fā)展特征：中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化態(tài)勢。

　　東部及沿海：長三角、珠三角、京津冀三大城市群占據(jù)65% 市場份額。上海張江、蘇州工業(yè)園等成熟園區(qū)向“智慧化+國際化”升級，2024年長三角新增供應(yīng)5000萬平方米，出租率超90%。

　　中西部崛起：在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與政策扶持下，成渝、武漢等城市增速超20%。成都天府國際生物城通過“定向開發(fā)+產(chǎn)業(yè)基金”模式，集聚醫(yī)藥企業(yè)超300家。

　　南北差異：南方城市依托數(shù)字經(jīng)濟(jì)（深圳）、北方聚焦重工業(yè)轉(zhuǎn)型（沈陽高端裝備園），形成不同發(fā)展路徑。

　　4.投資主體多元化：隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，投資主體日益多元化，包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)等。

　　5.運(yùn)營模式不斷創(chuàng)新：中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式經(jīng)歷了從”純銷售”到”租售并舉”再到”純物業(yè)經(jīng)營”的演變 ，目前主流模式包括：

　?、?ldquo;基金+基地”模式：普洛斯、黑石通過產(chǎn)業(yè)基金收購資產(chǎn)，IRR目標(biāo)超15%。普洛斯REIT2025年一季度出租率超90%，顯示其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成效顯著。

　?、?“政府+國企”模式：蘇州工業(yè)園、張江高科與地方政府合資，承擔(dān)招商、運(yùn)營職能。

　?、?ldquo;鏈主+生態(tài)”模式：華為、寧德時代聯(lián)合開發(fā)園區(qū)，吸引上下游企業(yè)集聚，縮短產(chǎn)業(yè)鏈半徑。例如，寧德時代洛陽基地總投資320億元，分四期建設(shè)，建成后預(yù)計可實現(xiàn)年產(chǎn)值超2000億元，形成全球重要的新能源電池產(chǎn)業(yè)基地。

　?、軘?shù)字化轉(zhuǎn)型模式：杭州夢想小鎮(zhèn)構(gòu)建企業(yè)數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)政策匹配、融資對接效率提升；蘇州納米城提供設(shè)備共享，降低企業(yè)研發(fā)成本超30%；廣州碳排放權(quán)交易所聯(lián)合園區(qū)開發(fā)碳賬戶，綠電交易額突破10億元。

　?、軪SG導(dǎo)向模式：鄂爾多斯零碳產(chǎn)業(yè)園通過綠電直供、碳賬戶管理，2025年目標(biāo)減排1億噸；深圳達(dá)實大廈通過綠色建筑認(rèn)證，能耗降低，租金溢價超20%。

　?、揞^部企業(yè)主導(dǎo)：以招商蛇口、華夏幸福、聯(lián)東U谷等為代表，通過“輕重資產(chǎn)結(jié)合”模式擴(kuò)大市場份額，TOP10企業(yè)市占率超50%。

　　⑦國企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：中海、保利等傳統(tǒng)房企加速布局，2025年1-7月拿地金額居前三（中海658億元、保利512億元），主要聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

　?、鄬I(yè)化運(yùn)營商崛起：聚焦物流（京東物流）、數(shù)據(jù)中心（萬國數(shù)據(jù)）等細(xì)分領(lǐng)域，通過技術(shù)賦能提升運(yùn)營效率。

　　3.3 中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策環(huán)境分析

　　中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到國家和地方各級政府的高度重視，形成了較為完善的政策支持體系：

　　1.國家戰(zhàn)略引領(lǐng)："十四五"規(guī)劃綱要明確提出要"推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)化升級"，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了戰(zhàn)略指引 。

　　2.土地政策支持：各地政府通過土地供應(yīng)、容積率調(diào)整等政策支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。例如，南寧市支持科技園區(qū)創(chuàng)新土地利用模式，根據(jù)科技產(chǎn)業(yè)需求，可按照混合產(chǎn)業(yè)用地供地，在符合國土空間規(guī)劃管控要求的前提下，鼓勵同一地塊內(nèi)工業(yè)與研發(fā)、辦公、商業(yè)、教育、交通運(yùn)輸用地等功能用途互利的用地混合布置 。

　　3.財稅政策扶持：為鼓勵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，各地政府出臺了一系列財稅支持政策。例如，南寧市對新建的科技園區(qū)可按照產(chǎn)業(yè)用地部分地上計容建筑面積500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，給予項目產(chǎn)權(quán)主體建設(shè)補(bǔ)助，每個項目最高補(bǔ)助不超過5000萬元 。

　　4.產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策：國家和地方政府通過產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。例如，北京市印發(fā)《北京市市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理辦法（試行）》，明確市級高新區(qū)由所在區(qū)政府申請設(shè)立，原則上每個區(qū)不超過1個，統(tǒng)一命名為"北京+區(qū)名＋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)"。

　　5.綠色低碳政策：為推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綠色發(fā)展，中國提出到2025年底，新建/改擴(kuò)建大型及超大型數(shù)據(jù)中心PUE不超過1.25，國家樞紐節(jié)點(diǎn)PUE不超過1.2的目標(biāo) 。

四、中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域分析

　　4.1 物流地產(chǎn)市場分析

　　物流地產(chǎn)是為儲存、管理和運(yùn)輸貨物而建造的房地產(chǎn)，包括倉庫、配送中心和配送中心等，對物流和供應(yīng)鏈至關(guān)重要 。

　　1.市場規(guī)模與增長：2025年全球物流房地產(chǎn)市場規(guī)模約為776.2億美元，預(yù)計到2034年將達(dá)到1538.7億美元，2025年至2034年的復(fù)合年增長率為7.90% 。中國物流地產(chǎn)市場規(guī)模已突破1.8萬億元，預(yù)計2025年將超過2.3萬億元 。

　　2.區(qū)域格局：長三角地區(qū)物流地產(chǎn)市場高標(biāo)倉總存量面積達(dá)5800萬平方米，占全國總量的32%；大灣區(qū)9市高標(biāo)倉存量達(dá)3200萬平方米，其中廣州、深圳、佛山三市合計占比達(dá)78%；中西部地區(qū)西安、重慶、成都、鄭州、武漢、長沙六個核心城市物流地產(chǎn)投資總額突破480億元 。

　　3.供需狀況：2025年第二季度，全國非保稅高標(biāo)倉市場總存量達(dá)1.72億平方米，環(huán)比上升1.95%；空置率17.92%，環(huán)比下降1.04個百分點(diǎn)；有效租金21.59元/平方米/月，環(huán)比下降2.63% 。區(qū)域表現(xiàn)分化顯著：珠三角城市群空置率僅6.15%，租金35.17元/平方米/月，供需最為緊張；京津冀空置率27.10%，租金承壓明顯 。

　　4.驅(qū)動因素：電商需求成為重要驅(qū)動力，618大促時長拉長、規(guī)則簡化疊加"國補(bǔ)"政策，帶動家電等品類銷售激增，電商及相關(guān)三方物流倉儲租賃需求擴(kuò)張；跨境電商則因美國關(guān)稅政策調(diào)整，加速整合倉儲資源以降本 。

　　5.未來趨勢：未來兩年，全國將新增近2500萬平方米供應(yīng)，廣州、佛山等城市為供應(yīng)主力，市場或面臨階段性壓力 。隨著電商持續(xù)擴(kuò)容、制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級及消費(fèi)市場下沉，物流地產(chǎn)需求將保持增長，但區(qū)域分化將加劇 。

　　4.2 科技園區(qū)市場分析

　　科技園區(qū)是指集聚高新技術(shù)企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)的特定區(qū)域，通常具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施和創(chuàng)新服務(wù)體系，是培育新質(zhì)生產(chǎn)力的重要載體。

　　1.政策環(huán)境：中國高度重視科技園區(qū)發(fā)展，各地紛紛出臺支持政策。2025年3月，北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理辦法（試行）》，明確市級高新區(qū)由所在區(qū)政府申請設(shè)立，原則上每個區(qū)不超過1個。為提升中關(guān)村示范區(qū)園區(qū)產(chǎn)業(yè)承載能力，實現(xiàn)高端化、特色化、集約化發(fā)展，北京市科委、中關(guān)村管委會啟動高品質(zhì)科技園區(qū)建設(shè)項目資金申報工作 。

　　2.發(fā)展規(guī)模：中國已建立173個國家高新區(qū)，計劃到2025年底將數(shù)量增加到220個 。北京躋身全球數(shù)據(jù)中心綜合排名前十，位列全球第八，僅次于弗吉尼亞、鳳凰城、達(dá)拉斯、亞特蘭大、俄勒岡、哥倫布和奧斯汀/圣安東尼奧等美國成熟與新興市場 。

　　3.區(qū)域分布：中國科技園區(qū)主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、上海、深圳、杭州等城市。以張江高新區(qū)世博園為例，其目標(biāo)是打造高水平科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)、高質(zhì)量綠色能源產(chǎn)業(yè)集聚地，到2026年，培育"獨(dú)角獸""隱形冠軍"企業(yè)1家，科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)營收占比力爭突破10%，綠色能源科創(chuàng)實力顯著提升 。

　　4.產(chǎn)業(yè)特色：各科技園區(qū)根據(jù)自身優(yōu)勢形成了不同的產(chǎn)業(yè)特色。例如，中關(guān)村示范區(qū)重點(diǎn)發(fā)展人工智能、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；張江高新區(qū)聚焦集成電路、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域；武漢光谷則以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 。

　　5.發(fā)展趨勢：科技園區(qū)正從單一產(chǎn)業(yè)空間向綜合性創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)變。老舊園區(qū)改造的服務(wù)機(jī)遇已從單一建筑更新擴(kuò)展到數(shù)字化、產(chǎn)業(yè)化、金融化、民生化的多維生態(tài)構(gòu)建，運(yùn)營商圍繞"空間更新+生態(tài)構(gòu)建+資本運(yùn)作"等手段，切入細(xì)分領(lǐng)域，搶占存量市場市場先機(jī) 。

　　4.3 數(shù)據(jù)中心地產(chǎn)市場分析

　　數(shù)據(jù)中心地產(chǎn)是指為數(shù)據(jù)中心設(shè)施提供的專用房地產(chǎn)空間，是支撐數(shù)字經(jīng)濟(jì)和人工智能發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施。

　　1.市場規(guī)模與增長：中國數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模估計為4.27千兆瓦（以兆瓦計），預(yù)計到2030年將達(dá)到8.26千兆瓦，年復(fù)合增長率為14.08% 。2025年，數(shù)據(jù)中心共置服務(wù)收入預(yù)計將達(dá)到40.117億美元，到2030年將達(dá)到97.066億美元，年復(fù)合增長率為19.33% 。

　　2.區(qū)域分布：北京躋身全球數(shù)據(jù)中心綜合排名前十，位列全球第八；在運(yùn)營市場規(guī)模（以兆瓦計）方面，北京位列第二，僅次于弗吉尼亞；上海和東京分別位列第七和第十 。隨著"東數(shù)西算"工程的推進(jìn)，中西部地區(qū)正成為數(shù)據(jù)中心建設(shè)的新熱點(diǎn)，推動著區(qū)域走向協(xié)調(diào)發(fā)展 。

　　3.技術(shù)趨勢：隨著人工智能計算需求持續(xù)激增，高密度機(jī)架的功率需求不斷上升，傳統(tǒng)的風(fēng)冷系統(tǒng)愈發(fā)難以滿足散熱需求。在這一背景下，液冷技術(shù)正迅速成為數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新標(biāo)桿 。2025年第一季度，直接液冷收入增長超過一倍，鞏固了其作為高密度AI部署首選散熱解決方案的地位。預(yù)計2025年全年液冷市場總收入將超過25億美元 。

　　4.投資動態(tài)：2025年，投資者對數(shù)據(jù)中心需求將保持強(qiáng)勁?？深A(yù)見未來將有更多數(shù)據(jù)中心服務(wù)商與資本方合作，預(yù)計2025年數(shù)據(jù)中心交易量會小幅增長 。2025年6月，普洛斯數(shù)據(jù)中心在智算服務(wù)能力方面全面提升，其自主研發(fā)的"靈熵"系列智算中心空調(diào)控制系統(tǒng)入選"算力產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實踐案例"；普洛斯東莞謝崗數(shù)據(jù)中心刷新交付速度，僅用一個月便完成萬卡級智算項目改造交付，樹立智算服務(wù)新標(biāo)桿 。

　　5.政策導(dǎo)向：為推動數(shù)據(jù)中心綠色發(fā)展，中國提出到2025年底，新建大型、超大型數(shù)據(jù)中心電能利用效率（PUE）降到1.3以下，改建核心機(jī)房PUE降到1.5以下的目標(biāo) 。更嚴(yán)格的政策要求是到2025年底，新建數(shù)據(jù)中心PUE值需≤1.2（京津冀核心區(qū)），綠電占比超80%；現(xiàn)有存量數(shù)據(jù)中心中，PUE≥1.3的大型/超大型項目需在2025年前騰退關(guān)停 。

　　4.4 工業(yè)地產(chǎn)其他細(xì)分領(lǐng)域分析

　　除了物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心外，中國工業(yè)地產(chǎn)還包括以下重要細(xì)分領(lǐng)域：

　　1.智能制造園區(qū)：隨著中國制造業(yè)向高端化、智能化方向轉(zhuǎn)型，對智能制造園區(qū)的需求增加。智能制造園區(qū)通常具備定制化廠房、先進(jìn)制造設(shè)備和智能化管理系統(tǒng)，能夠滿足高端制造業(yè)的特殊需求 。

　　2.生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是中國重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，對專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)空間需求旺盛。2025年，實驗室地產(chǎn)租賃市場預(yù)計將持續(xù)分化，位于核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保持高吸引力。AI+、細(xì)胞治療、基因診斷及高階醫(yī)療器械等新的生命科學(xué)行業(yè)趨勢，將催生新型房地產(chǎn)市場需求 。

　　3.綠色能源產(chǎn)業(yè)園：隨著中國能源結(jié)構(gòu)調(diào)整和綠色低碳發(fā)展戰(zhàn)略的實施，綠色能源產(chǎn)業(yè)園成為新的發(fā)展熱點(diǎn)。浦東新區(qū)發(fā)布的《張江高新區(qū)世博園改革創(chuàng)新發(fā)展行動方案（2025-2026年）》明確提出，到2026年，培育"獨(dú)角獸""隱形冠軍"企業(yè)1家，科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)營收占比力爭突破10%，綠色能源科創(chuàng)實力顯著提升 。

　　4.文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為知識密集型產(chǎn)業(yè)，對創(chuàng)意空間的需求獨(dú)特。北京798藝術(shù)區(qū)、上海田子坊等文化創(chuàng)意園區(qū)已成為國內(nèi)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重要集聚地，吸引了大量文化創(chuàng)意企業(yè)和人才入駐，形成了獨(dú)特的文化氛圍和產(chǎn)業(yè)生態(tài) 。

五、中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)利益相關(guān)方分析

　　5.1 政府視角下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

　　政府作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃者、引導(dǎo)者和監(jiān)管者，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中扮演著重要角色：

　　1.政策制定與引導(dǎo)：政府通過制定產(chǎn)業(yè)政策、土地政策和財稅政策等，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向和空間布局。例如，北京市科委、中關(guān)村管委會發(fā)布《關(guān)于征集2025年度中關(guān)村示范區(qū)高品質(zhì)科技園區(qū)建設(shè)項目申報的通知》，支持中關(guān)村示范區(qū)園區(qū)產(chǎn)業(yè)承載能力提升，實現(xiàn)高端化、特色化、集約化發(fā)展 。

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：政府負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)配套，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。例如，南寧市加大財政支持力度，同時積極爭取自治區(qū)、南寧市專項資金，鼓勵城區(qū)單列預(yù)算資金，協(xié)同用于支持五象科技創(chuàng)新中心建設(shè) 。

　　3.產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與招商引資：政府通過產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)和招商引資活動，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)鏈形成。例如，南寧市支持科技園區(qū)加快建設(shè)，對新建的科技園區(qū)可按照產(chǎn)業(yè)用地部分地上計容建筑面積500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，給予項目產(chǎn)權(quán)主體建設(shè)補(bǔ)助，每個項目最高補(bǔ)助不超過5000萬元 。

　　4.監(jiān)管與服務(wù)：政府負(fù)責(zé)對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營進(jìn)行監(jiān)管，確保符合規(guī)劃要求和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，同時提供高效便捷的政務(wù)服務(wù)。例如，南寧市優(yōu)化行政審批服務(wù)，提升經(jīng)濟(jì)管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理等行政審批事項辦理效率，為企業(yè)提供便利 。

　　5.2 開發(fā)商視角下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

　　開發(fā)商作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)者和運(yùn)營者，面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的市場環(huán)境：

　　1.商業(yè)模式創(chuàng)新：隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場競爭加劇，開發(fā)商需要創(chuàng)新商業(yè)模式，從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售向持有運(yùn)營轉(zhuǎn)型。例如，華夏幸福創(chuàng)新中心的收入主要由三部分構(gòu)成，包括租金收入、政策性收入和產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。其中，租金是核心收入，占八至九成，是項目穩(wěn)定運(yùn)營的基礎(chǔ) 。

　　2.產(chǎn)業(yè)資源整合：開發(fā)商需要整合產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，提升園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和競爭力。例如，華夏幸福創(chuàng)新中心打造產(chǎn)業(yè)園的核心是構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，先找到鏈主企業(yè)，再圍繞其上下游企業(yè)打造立體生態(tài)，穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈 。

　　3.輕資產(chǎn)運(yùn)營：輕資產(chǎn)運(yùn)營成新寵，萬科、龍湖用30人團(tuán)隊管理百萬方園區(qū)，利潤率反超重資產(chǎn)15% 。聯(lián)東U谷構(gòu)建"重資產(chǎn)打造樣板、輕資產(chǎn)復(fù)制輸出"的雙輪模式，充分顯示輕資產(chǎn)不僅僅是"代建代管"，而是"運(yùn)營能力的輸出"，形成了第二增長曲線 。

　　4.數(shù)字化轉(zhuǎn)型：開發(fā)商需要通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。例如，聯(lián)東集團(tuán)打造了園區(qū)產(chǎn)業(yè)數(shù)智供應(yīng)鏈服務(wù)平臺——"鏈上U谷"，通過集采賦能、集合采購、集銷上鏈助力園區(qū)企業(yè)發(fā)展 。

　　5.3 企業(yè)用戶視角下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求

　　企業(yè)用戶作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最終使用者，其需求變化對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有重要影響：

　　1.空間需求變化：隨著企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，對產(chǎn)業(yè)空間的需求也在變化。企業(yè)不再為江景買單，而是追逐"降本30%的蘇州工業(yè)園"和"年增收百萬碳排放權(quán)的上海零碳園" 。

　　2.產(chǎn)業(yè)配套需求：企業(yè)對產(chǎn)業(yè)配套的需求日益多元化，包括研發(fā)平臺、檢測認(rèn)證、物流配送等專業(yè)服務(wù)。例如，聯(lián)東集團(tuán)利用自有的"鏈上U谷"平臺，專為聯(lián)東遍布全國園區(qū)的2.3萬家企業(yè)打造線上供需對接，在平臺大廳內(nèi)日均發(fā)布超千條采購與銷售信息，打破了地域限制 。

　　3.綠色低碳需求：隨著環(huán)保意識增強(qiáng)和碳減排要求提高，企業(yè)對綠色低碳的產(chǎn)業(yè)空間需求增加。企業(yè)越來越關(guān)注建筑的能源效率和可持續(xù)性，愿意為綠色建筑支付溢價 。

　　4.數(shù)字化服務(wù)需求：企業(yè)對數(shù)字化、智能化的園區(qū)服務(wù)需求增加，包括智能安防、智能能源管理、智能辦公等。例如，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過建設(shè)智能電網(wǎng)、智能照明、智能安防等系統(tǒng)，實現(xiàn)了園區(qū)能源的高效利用和安全運(yùn)行；同時，通過搭建企業(yè)服務(wù)平臺，為入駐企業(yè)提供線上線下的綜合服務(wù) 。

　　5.4 投資者視角下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值

　　投資者作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金提供者，其投資決策對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有重要影響：

　　1.投資熱點(diǎn)與趨勢：2025年，全球61%的投資者計劃投資于工業(yè)物業(yè)和物流業(yè)、寫字樓和多戶住宅/為租而建項目 。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，全年新增申請、上市及擴(kuò)募產(chǎn)品較去年有明顯加快 。

　　2.投資回報分析：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回報具有長期穩(wěn)定的特點(diǎn)，但也受到市場周期和區(qū)域差異的影響。例如，長三角高標(biāo)倉租金年均增長6.5%，中西部新興物流樞紐租金回報率高出傳統(tǒng)區(qū)域1.2-1.8個百分點(diǎn)。2023年冷鏈物流地產(chǎn)租金回報率較普通倉儲高出3.8個百分點(diǎn)，但專業(yè)冷庫投資規(guī)模僅占行業(yè)總投資的14.7% 。

　　3.風(fēng)險管理：投資者需要關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資中的政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和運(yùn)營風(fēng)險。例如，《公平競爭審查條例》的出臺，強(qiáng)勢打破了許多城市對獎補(bǔ)政策的路徑依賴，招商模式面臨徹底變革 。

　　4.退出機(jī)制：完善的退出機(jī)制是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的重要保障。產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商轉(zhuǎn)向以金融資本為紐帶、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心、生態(tài)構(gòu)建為基底的創(chuàng)新模式。運(yùn)營商不再局限于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而是通過全生命周期服務(wù)賦能，構(gòu)建起涵蓋企業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)優(yōu)化的價值閉環(huán) 。

六、中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例分析

　　6.1 華夏幸福創(chuàng)新中心：產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建的成功典范

　　華夏幸福創(chuàng)新中心是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成功案例，其創(chuàng)新的發(fā)展模式和運(yùn)營策略值得借鑒：

　　1.產(chǎn)業(yè)定位與招商策略：華夏幸福創(chuàng)新中心緊抓人工智能發(fā)展浪潮，基于豐臺當(dāng)?shù)剀壍澜煌ā⒑娇蘸教?、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，明確打造了中國"AI+"產(chǎn)業(yè)特色定位。在AI+軌道交通領(lǐng)域，引入該領(lǐng)域龍頭企業(yè)中車；在AI+節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域，引入中化環(huán)境、華能、中廣核、中航泰達(dá)等龍頭企業(yè) 。

　　2.收入結(jié)構(gòu)與運(yùn)營模式：華夏幸福創(chuàng)新中心的收入主要由三部分構(gòu)成，包括租金收入、政策性收入和產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。其中，租金是核心收入，占八至九成，是項目穩(wěn)定運(yùn)營的基礎(chǔ)。另外，還會依據(jù)區(qū)域政策梳理，爭取政府對產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的獎勵，以及聯(lián)合政府主管單位搭建的平臺，為入駐企業(yè)及周邊提供增值服務(wù) 。

　　3.產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式創(chuàng)新：華夏幸福創(chuàng)新中心采用"產(chǎn)業(yè)社區(qū)"模式，兼具產(chǎn)業(yè)與社區(qū)屬性，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，融入城市生活等功能，是產(chǎn)業(yè)要素與城市協(xié)同發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。其打造包括五個維度：明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、多元業(yè)態(tài)融合、聚集關(guān)鍵要素、強(qiáng)調(diào)服務(wù)為王、營造社群生態(tài) 。

　　4.發(fā)展成效與經(jīng)驗啟示：該項目自2017年建成以來，產(chǎn)業(yè)定位與龍頭引入策略成效顯著。一期21.6萬方，建成兩年內(nèi)出租率迅速攀升至90%以上，高峰期更是達(dá)到96%，目前仍穩(wěn)定維持在80%以上。10%的龍頭企業(yè)貢獻(xiàn)了園區(qū)八成以上的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值與稅收，并帶動多家上下游企業(yè)入駐，份額約占30%。其余60%多為高成長、偏人工智能研發(fā)與應(yīng)用領(lǐng)域的中小企業(yè) 。

　　6.2 聯(lián)東U谷：產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運(yùn)營商的創(chuàng)新之路

　　聯(lián)東U谷作為中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運(yùn)營商，通過創(chuàng)新的發(fā)展模式和運(yùn)營策略，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域建立了領(lǐng)先地位：

　　1.商業(yè)模式創(chuàng)新：聯(lián)東U谷構(gòu)建"重資產(chǎn)打造樣板、輕資產(chǎn)復(fù)制輸出"的雙輪模式，充分顯示輕資產(chǎn)不僅僅是"代建代管"，而是"運(yùn)營能力的輸出"，形成了第二增長曲線。聯(lián)東U谷已實現(xiàn)全國統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營，并在多個城市復(fù)制"標(biāo)準(zhǔn)化+定制化"的園區(qū)產(chǎn)品融合模式 。

　　2.產(chǎn)品體系與產(chǎn)業(yè)定位：聯(lián)東U谷打造總部綜合體、科技綜合體、產(chǎn)業(yè)綜合體三大產(chǎn)品線，以區(qū)位匹配產(chǎn)品，開發(fā)最適合區(qū)域持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品。其產(chǎn)業(yè)定位堅持"主導(dǎo)與新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合、大中小企業(yè)兼顧、內(nèi)資與外資并舉、產(chǎn)業(yè)漸進(jìn)式發(fā)展"的原則 。

　　3.運(yùn)營服務(wù)體系：聯(lián)東U谷建立了完善的運(yùn)營服務(wù)體系，包括基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)三個層次。例如，聯(lián)東集團(tuán)利用自有的"鏈上U谷"平臺，專為聯(lián)東遍布全國園區(qū)的2.3萬家企業(yè)打造線上供需對接，在平臺大廳內(nèi)日均發(fā)布超千條采購與銷售信息，打破了地域限制；線下，園區(qū)定期組織舉辦企業(yè)家沙龍和細(xì)分領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)鏈交流會，成為促成"鄰里生意"的絕佳孵化器 。

　　4.發(fā)展成效與經(jīng)驗啟示：聯(lián)東U谷的專業(yè)化運(yùn)營模式為企業(yè)和政府提供了顯著的客戶價值。在企業(yè)層面，提供提高效率、降低成本、提升形象、資產(chǎn)增值等價值；在政府層面，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺、土地集約利用、持續(xù)稅收貢獻(xiàn)、產(chǎn)城融合發(fā)展等價值 。截至目前，聯(lián)東U谷已在全國90座城市布局超過526家園區(qū)，引入超過21000家企業(yè) 。

　　6.3 普洛斯：物流與數(shù)據(jù)中心雙輪驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者

　　普洛斯作為全球領(lǐng)先的物流基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)投資管理公司，在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有重要地位：

　　1.業(yè)務(wù)布局與發(fā)展戰(zhàn)略：普洛斯在中國的業(yè)務(wù)涵蓋物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、新能源等多個領(lǐng)域。截至2025年3月31日，普洛斯數(shù)據(jù)中心的總交付規(guī)模已近400MW。普洛斯中國數(shù)據(jù)中心收益基金一期剛對外官宣完成募集，涉及投資規(guī)模約26億元，擬投資位于環(huán)京區(qū)域最大的數(shù)據(jù)中心集群的普洛斯數(shù)據(jù)中心園區(qū) 。

　　2.技術(shù)創(chuàng)新與服務(wù)升級：普洛斯在技術(shù)創(chuàng)新方面不斷突破，其自主研發(fā)的"靈熵"系列智算中心空調(diào)控制系統(tǒng)入選"算力產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實踐案例"；普洛斯東莞謝崗數(shù)據(jù)中心刷新交付速度，僅用一個月便完成萬卡級智算項目改造交付，樹立智算服務(wù)新標(biāo)桿 。

　　3.綠色低碳發(fā)展：普洛斯積極推動綠色低碳發(fā)展，2025年第一季度，普洛斯北京亦莊數(shù)據(jù)中心成功落地了首個綠證交易 。近日，普洛斯新能源為申通快遞量身打造的用戶端儲能項目正式投入運(yùn)營，該項目位于申通快遞上海轉(zhuǎn)運(yùn)中心，總?cè)萘窟_(dá)2.75MW/5.83MWh，不僅將助力申通快遞提升園區(qū)運(yùn)營穩(wěn)定性，更為快遞物流行業(yè)向高效、低碳運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型樹立了創(chuàng)新樣本 。

　　4.資本運(yùn)作與融資創(chuàng)新：普洛斯通過多種方式創(chuàng)新融資模式，包括REITs、私募基金等。中金普洛斯REIT（508056.SH）是中國首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，近期發(fā)布了2025年第二季度報告 。普洛斯中國數(shù)據(jù)中心收益基金一期剛對外官宣完成募集，涉及投資規(guī)模約26億元，擬投資位于環(huán)京區(qū)域最大的數(shù)據(jù)中心集群的普洛斯數(shù)據(jù)中心園區(qū) 。

　　6.4 張江高科：科技創(chuàng)新驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型典范

　　張江高科作為上海張江高科技園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營商，通過科技創(chuàng)新驅(qū)動，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級：

　　1.發(fā)展戰(zhàn)略與產(chǎn)業(yè)定位：張江高科轉(zhuǎn)型做科技產(chǎn)業(yè)投資的打算已經(jīng)提出很久，近期明確提出轉(zhuǎn)型為"園區(qū)創(chuàng)新生態(tài)集成服務(wù)商和總運(yùn)營商" 。張江高新區(qū)世博園明確發(fā)展目標(biāo)：按照"高端引領(lǐng)、開放聯(lián)動、科技驅(qū)動"的原則，提升科技服務(wù)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，培育綠色能源未來產(chǎn)業(yè)新動能，圍繞世博央企科創(chuàng)承載區(qū)建設(shè)，集聚產(chǎn)業(yè)鏈上下游優(yōu)質(zhì)科創(chuàng)資源 。

　　2.空間布局與產(chǎn)品體系：張江高科通過分類優(yōu)化樓宇功能，完善樓宇配套，打造一批縱向布局、垂直集聚的科創(chuàng)特色產(chǎn)業(yè)樓宇。其中，甲級樓宇注重增資擴(kuò)展，強(qiáng)化核心功能，積極引入科技服務(wù)、綠色能源全產(chǎn)業(yè)鏈頭部企業(yè)，完成一批高能級項目裝修、改造和能級提升工程；乙級樓宇注重功能布局，加強(qiáng)整體謀劃，推動商務(wù)、商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、居住、酒店等功能復(fù)合，提升生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和整體物業(yè)水平 。

　　3.創(chuàng)新生態(tài)構(gòu)建：張江高科構(gòu)建了完善的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，包括科技要素平臺、科技金融服務(wù)和人才服務(wù)體系等。例如，引導(dǎo)企業(yè)設(shè)立大企業(yè)開放創(chuàng)新中心、創(chuàng)新聯(lián)合體、聯(lián)合創(chuàng)新中心和成果轉(zhuǎn)化中心等協(xié)同創(chuàng)新平臺，與前灘生物醫(yī)藥研發(fā)中心共同發(fā)力，集聚并賦能產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，促進(jìn)人才、資本、技術(shù)、知識等科技要素聯(lián)動 。

　　4.發(fā)展成效與經(jīng)驗啟示：張江高科的轉(zhuǎn)型發(fā)展取得了顯著成效，到2026年，將培育"獨(dú)角獸""隱形冠軍"企業(yè)1家，科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)營收占比力爭突破10%，綠色能源科創(chuàng)實力顯著提升，一批重點(diǎn)科研項目取得階段性成果，勞動生產(chǎn)率人均增加值達(dá)到32萬元 。其經(jīng)驗啟示在于：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要緊跟科技創(chuàng)新趨勢，通過產(chǎn)業(yè)投資和創(chuàng)新生態(tài)構(gòu)建，實現(xiàn)從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商向創(chuàng)新生態(tài)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

七、中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢與前景展望

　　7.1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

　　基于當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，預(yù)測未來幾年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：

　　1.市場規(guī)模持續(xù)增長：預(yù)計2025至2030年中國物流地產(chǎn)市場規(guī)模將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化擴(kuò)張態(tài)勢，核心驅(qū)動力源于消費(fèi)升級、產(chǎn)業(yè)鏈布局調(diào)整及新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的疊加效應(yīng)。預(yù)計到2030年全國高標(biāo)準(zhǔn)倉儲需求將突破2億平方米 。

　　2.區(qū)域分化與梯度發(fā)展：長三角市場總體量較珠三角高出81%，但珠三角單位面積產(chǎn)出效率領(lǐng)先15%。2023年長三角倉儲設(shè)施平均周轉(zhuǎn)天數(shù)較珠三角多1.8天，物流成本占GDP比重相差0.7個百分點(diǎn)。需求端預(yù)測顯示，2025-2030年長三角年復(fù)合增長率將穩(wěn)定在6%-7%，珠三角受益于RCEP深化實施有望保持9%-10%增速 。

　　3.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融化加速：產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商轉(zhuǎn)向以金融資本為紐帶、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心、生態(tài)構(gòu)建為基底的創(chuàng)新模式。運(yùn)營商不再局限于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而是通過全生命周期服務(wù)賦能，構(gòu)建起涵蓋企業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)優(yōu)化的價值閉環(huán) 。產(chǎn)業(yè)園REITs展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，全年新增申請、上市及擴(kuò)募產(chǎn)品較去年有明顯加快 。

　　4.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過數(shù)字技術(shù)提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。預(yù)計2025年中國物流地產(chǎn)數(shù)字化管理系統(tǒng)市場規(guī)模將突破280億元，年復(fù)合增長率達(dá)32.7% 。技術(shù)演進(jìn)呈現(xiàn)三個明確方向：一是邊緣計算與云端協(xié)同架構(gòu)在設(shè)備監(jiān)控場景的覆蓋率將在2025年突破70%；二是數(shù)字供應(yīng)鏈大腦系統(tǒng)將連接85%以上的上下游企業(yè)；三是低碳管理系統(tǒng)將成為新建園區(qū)的標(biāo)配 。

　　7.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策發(fā)展趨勢預(yù)測

　　未來幾年，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：

　　1.產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策深化：國家將進(jìn)一步加強(qiáng)對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和支持，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向高端化、專業(yè)化方向發(fā)展。2025年，中國將支持獨(dú)角獸和瞪羚企業(yè)發(fā)展，培育更多創(chuàng)新型企業(yè) 。

　　2.土地政策創(chuàng)新：為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新需求，土地政策將更加靈活多樣。例如，南寧市支持科技園區(qū)創(chuàng)新土地利用模式，根據(jù)科技產(chǎn)業(yè)需求，可按照混合產(chǎn)業(yè)用地供地，在符合國土空間規(guī)劃管控要求的前提下，鼓勵同一地塊內(nèi)工業(yè)與研發(fā)、辦公、商業(yè)、教育、交通運(yùn)輸用地等功能用途互利的用地混合布置 。

　　3.綠色低碳政策強(qiáng)化：綠色低碳發(fā)展將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要導(dǎo)向。未來，更多地區(qū)將出臺類似政策，要求到2025年底，新建數(shù)據(jù)中心PUE值需≤1.2（京津冀核心區(qū)），綠電占比超80%；現(xiàn)有存量數(shù)據(jù)中心中，PUE≥1.3的大型/超大型項目需在2025年前騰退關(guān)停 。

　　4.區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展政策完善：為促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，國家將進(jìn)一步完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合理布局。例如，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域?qū)⒓訌?qiáng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一體化發(fā)展 。

　　7.3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略建議

　　基于當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境和未來發(fā)展趨勢，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出以下發(fā)展策略建議：

　　1.差異化發(fā)展策略：企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身優(yōu)勢和市場定位，實施差異化發(fā)展策略，避免同質(zhì)化競爭。例如，華夏幸福創(chuàng)新中心緊抓人工智能發(fā)展浪潮，基于豐臺當(dāng)?shù)剀壍澜煌ā⒑娇蘸教?、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，明確打造了中國"AI+"產(chǎn)業(yè)特色定位 。

　　2.輕重資產(chǎn)并舉策略：產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商應(yīng)采取輕重資產(chǎn)并舉的發(fā)展戰(zhàn)略，通過資源整合實現(xiàn)"資產(chǎn)持有"與"服務(wù)輸出"的協(xié)同效應(yīng)。其核心在于以重資產(chǎn)為物理載體、以輕資產(chǎn)為價值引擎，形成閉環(huán)生態(tài) 。

　　3.產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建策略：企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，通過整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，為入園企業(yè)提供全方位服務(wù)。例如，聯(lián)東集團(tuán)利用自有的"鏈上U谷"平臺，專為聯(lián)東遍布全國園區(qū)的2.3萬家企業(yè)打造線上供需對接，在平臺大廳內(nèi)日均發(fā)布超千條采購與銷售信息，打破了地域限制 。

　　4.數(shù)字化轉(zhuǎn)型策略：企業(yè)應(yīng)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過數(shù)字技術(shù)提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。例如，博浩數(shù)據(jù)利用BA群控技術(shù)，通過AI進(jìn)行暖通能效優(yōu)化和冷卻塔變頻改造，成功將PUE降至1.3以下 。

　　5.綠色低碳發(fā)展策略：企業(yè)應(yīng)積極推動綠色低碳發(fā)展，通過節(jié)能減排技術(shù)應(yīng)用，降低運(yùn)營成本，提升環(huán)境效益。例如，普洛斯新能源為申通快遞量身打造的用戶端儲能項目正式投入運(yùn)營，該項目位于申通快遞上海轉(zhuǎn)運(yùn)中心，總?cè)萘窟_(dá)2.75MW/5.83MWh，不僅將助力申通快遞提升園區(qū)運(yùn)營穩(wěn)定性，更為快遞物流行業(yè)向高效、低碳運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型樹立了創(chuàng)新樣本 。

　　7.4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景展望

　　展望未來，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　1.產(chǎn)業(yè)升級與地產(chǎn)轉(zhuǎn)型相互促進(jìn)：隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，對新型產(chǎn)業(yè)空間的需求將不斷增加，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向高端化、專業(yè)化方向發(fā)展。同時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也將為產(chǎn)業(yè)升級提供有力支撐，形成良性互動 。

　　2.產(chǎn)城融合發(fā)展深入推進(jìn)：產(chǎn)城融合將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將從單一的生產(chǎn)功能向集生產(chǎn)、生活、生態(tài)于一體的綜合性區(qū)域轉(zhuǎn)變。例如，合肥"量子科學(xué)城"引入中科大醫(yī)院，東莞松山湖打造"15分鐘生態(tài)圈"：科學(xué)家下樓送孩子上學(xué)，午休濕地慢跑，晚上參加諾獎得主沙龍 。

　　3.科技創(chuàng)新驅(qū)動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)變革：科技創(chuàng)新將深刻改變產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式和形態(tài)，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向智能化、數(shù)字化方向發(fā)展。例如，隨著人工智能、物聯(lián)網(wǎng)和自動化技術(shù)的發(fā)展，智能制造中心、研發(fā)創(chuàng)新園區(qū)等新型產(chǎn)業(yè)空間將不斷涌現(xiàn) 。

　　4.區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局逐步形成：隨著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將形成區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局。例如，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域?qū)⒓訌?qiáng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一體化發(fā)展，形成各具特色、優(yōu)勢互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局 。

　　5.可持續(xù)發(fā)展成為核心競爭力：綠色低碳、可持續(xù)發(fā)展將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。未來，獲得綠色建筑認(rèn)證的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將更受企業(yè)歡迎，能夠提供更多綠色低碳服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢 。

八、結(jié)論與啟示

　　8.1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心價值與戰(zhàn)略意義

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體和城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，具有重要的核心價值和戰(zhàn)略意義：

　　1.促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚與轉(zhuǎn)型升級：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通過提供適宜的產(chǎn)業(yè)空間和配套服務(wù)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級，提升產(chǎn)業(yè)競爭力和創(chuàng)新能力 。

　　2.推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通過吸引投資、創(chuàng)造就業(yè)和增加稅收，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展 。

　　3.優(yōu)化資源配置：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)規(guī)劃和高效利用土地資源，提高土地利用效率和產(chǎn)出效益，促進(jìn)資源節(jié)約集約利用 。

　　4.提升城市功能與品質(zhì)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通過產(chǎn)城融合發(fā)展，完善城市功能，提升城市品質(zhì)，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展 。

　　8.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵成功因素

　　通過對中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程和標(biāo)桿企業(yè)案例的分析，我們可以總結(jié)出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵成功因素：

　　1.精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位：成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目都有明確的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向，能夠根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)和市場需求，確定合適的產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn) 。

　　2.完善的配套服務(wù)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅要提供優(yōu)質(zhì)的物理空間，還要提供完善的配套服務(wù)，包括產(chǎn)業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)和公共服務(wù)等 。

　　3.創(chuàng)新的運(yùn)營模式：成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都有創(chuàng)新的運(yùn)營模式，能夠根據(jù)市場變化和客戶需求，不斷調(diào)整和優(yōu)化運(yùn)營策略 。

　　4.強(qiáng)大的資源整合能力：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要整合政府、企業(yè)、資本等多方面資源，形成合力，共同推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 。

　　5.持續(xù)的創(chuàng)新能力：面對快速變化的市場環(huán)境，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要具備持續(xù)的創(chuàng)新能力，不斷推出新產(chǎn)品、新服務(wù)，滿足市場需求 。

　　8.3 對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)方的啟示與建議

　　基于對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的全面分析，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)方提出以下啟示與建議：

　　1.對政府的啟示：政府應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)和政策支持，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境；同時，也要加強(qiáng)監(jiān)管，確保產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康有序發(fā)展。例如，北京市科委、中關(guān)村管委會發(fā)布《關(guān)于征集2025年度中關(guān)村示范區(qū)高品質(zhì)科技園區(qū)建設(shè)項目申報的通知》，支持中關(guān)村示范區(qū)園區(qū)產(chǎn)業(yè)承載能力提升 。

　　2.對開發(fā)商的啟示：開發(fā)商應(yīng)注重產(chǎn)業(yè)培育和生態(tài)構(gòu)建，從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變；同時，也要加強(qiáng)科技創(chuàng)新和綠色發(fā)展，提升產(chǎn)品競爭力。例如，聯(lián)東U谷通過"鏈上U谷"平臺為企業(yè)提供線上供需對接服務(wù)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展 。

　　3.對企業(yè)用戶的啟示：企業(yè)用戶應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展需求，選擇合適的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和空間載體；同時，也要積極融入產(chǎn)業(yè)生態(tài)，利用園區(qū)資源提升自身競爭力。例如，企業(yè)可以選擇有學(xué)校醫(yī)院的產(chǎn)業(yè)園，解決子女入學(xué)、父母養(yǎng)老等問題，實現(xiàn)工作與生活的平衡 。

　　4.對投資者的啟示：投資者應(yīng)關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長期價值和穩(wěn)定回報，選擇具有良好發(fā)展前景的項目和企業(yè)；同時，也要關(guān)注市場風(fēng)險和政策變化，做好風(fēng)險管理。例如，投資者可以關(guān)注REITs重點(diǎn)布局零碳園區(qū)，獲取年化收益超8%的投資回報 。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟(jì)的空間載體，正在全球產(chǎn)業(yè)格局重構(gòu)中扮演關(guān)鍵角色。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。未來五年將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵期，也是重塑全球產(chǎn)業(yè)價值鏈的重要機(jī)遇期。各相關(guān)方應(yīng)把握發(fā)展趨勢，創(chuàng)新發(fā)展模式，共同推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展提供有力支撐。